Makaleler

Devremülk nedir?Devremülkten cayma nasıl olur?Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?


Devremülk hakkı, KMK m.57'de: “Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devremülk hakkı denir.”

Devremülk hakkı, Medeni Kanun’da düzenlenen irtifak haklarından farklı nitelikler taşımakta olduğundan kendine özgü bir irtifak hakkıdır.

Yasada bir irtifak hakkı olarak nitelendirilen devremülk hakkı, ortak mülkiyet payına bağlı (md.57/1), bu paya bağlı olarak devredilebilen ve mirasçılara geçebilen (md.58/4), hak sahibine devre mülke konu taşınmazdan yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı veren (md.57/1), tersi kararlaştırılmadıkça kullanılması başkalarına bırakılabilen (md.59) bir irtifak hakkıdır.[4]

Yargıtay bir kararında, “Davacılar, davalıdan devre mülk satın aldıkları düşüncesi ile sözleşme yaptıklarını, sözleşmede tatil yapılacak yer ve zamanın belli olmadığını, böylece hataya düşürüldüklerini öne sürerek, sözleşmenin geçersiz sayılmasına ve 4190 doların ödetilmesine karar verilmesini istemişlerdi….Taraflar arasındaki 9.7.1996 tarihli sözleşme, her ne kadar devre tatil sözleşmesi olarak yapılmış ise de bu sözleşmenin devre mülk tapusu verme vaadi içerdiği ikinci maddesinin yanıltıcı nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Devre tatil sözleşmesi başlığı ile imzalanan sözleşmede bu şekilde yanıltıcı beyan ve taahhütlere yer verilmesi, alıcıları aldatma amacına yönelik olup, bu haliyle de sözleşenlerin sözleşme konularında iradelerinin birleştiği, dolayısıyla sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulduğu söylenemez.” ifadelerine yer vererek, kurulan sözleşmede devremülk ve devre tatil kavramlarının açık olmaması sebebiyle, tüketicinin korunmasına yönelik bir hüküm kurmuştur.

Devremülk Nedir? Mülk Sahibinin Hakları Nelerdir?

Devremülk kavramı; hak sahibine, kendi belirleyeceği tarihlerde yılda 15 gün veya daha fazla konaklama hakkı sunan, hakkın kullanılmaması durumunda kiralanabilen, satılabilen ve miras bırakılabilen bir gayrimenkul türü olarak tanımlanıyor. Devremülkler genellikle termal tesis, sayfiye yeri veya deniz kıyısı gibi tatil potansiyeli yüksek alanlara inşa ediliyor. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 59. maddesi gereğince 15 günden daha az süreyle kat mülkiyeti kurulamıyor. Bu nedenle yılda 7 gün veya 10 gün kullanım hakkı tanıyan şirketlerin projelerine itibar etmemek gerekiyor. Devremülk satış sözleşmesini imzalayan hak sahibi, isterse 14 gün içinde sözleşme üzerinde cayma hakkını kullanabiliyor. Tamamlanmamış projelerin, hak sahiplerine en geç 36 ay içinde teslim edilmesi gerekiyor. Proje teslim tarihinin şirket tarafından değiştirilmesi durumunda hak sahibi 1 ay içinde herhangi bir tazminat ödemeden satın almadan vazgeçebiliyor.

Devremülkün Avantajlı ve Dezavantajlı Yönleri


 Genel anlamda yılın belli bir günü, belirli bir yerde tatil yapmak ve mülkü kullanmadığı zamanlar kirasından faydalanmak isteyenler için karlı bir yatırım olan devremülk; güvenilir olmayan şirketlerin başlattığı projelerdeki aksaklıklar nedeniyle hak sahiplerini zarara da uğratabiliyor. Mülkiyet hakkının başkalarıyla paylaşılması, devremülk projesini yapan şirketlerin, hak sahiplerine sözleşme üzerinden kullanım hakkı tanımasını gündeme getirebiliyor. Mülkün tapusu üzerinden yapılmayan sözleşmelere, gayrimenkul sahibinin aleyhine maddeler yerleştirilebiliyor. Örneğin mülkiyet hakkı, 20-30 yıl gibi bir süreyle sınırlandırılabiliyor. Bunların yanı sıra ev ortamında otel konforu sunmayı hedefleyen devremülklerdeki aidatlar bazen bütçeyi zorlayabiliyor. Diğer hak sahipleri, mülkü boşaltmayı geciktirdiğinde kiranın alınmasında veya konuta yerleşmede problemler çıkabiliyor.Devremülkün avantajlarına bakılacak olursa, yazlık fiyatlarının oldukça yüksek olduğu tatil beldelerinde 15.000 TL gibi bir bedelle devremülk sahibi olmanın son derece ekonomik olduğu görülüyor. Özellikle orta gelir sınıfından, çocuklu ve kalabalık ailelerin tercih ettiği devremülkleri satın almak, her yıl otelde tatil yapmaktan çok daha uygun bir fiyata mâl oluyor. Sürekli aynı yerde tatil yapmak istemeyenler, kullanacakları süre içinde mülkü kiraya vererek gelir elde edebiliyor. Proje başlangıcında uygun fiyata alınan devremülkler, 2-3 yıl içinde iki misli fiyatına satılabiliyor. Devremülkün kullanım hakkı bir başkasına devredilebiliyor ve miras bırakılabiliyor.

Unsurları Nelerdir?

  1. Devre Mülk Hakkı Kurulacak Taşınmaz, Mesken Nitelikli Bağımsız Bir Yapı ya da Kat Mülkiyetine veya Kat İrtifakına Çevrilmiş Bağımsız Bölüm Olmalıdır.
  2. Bir Yapıda veya Bağımsız Bölümde Devre Mülk Hakkını Kuracak Kimseler, O Yapının veya Bağımsız Bölümün Ortak Malikleri Olmalıdır.
  3. Ortak Malikler Arasında ve Tümünün İmzasını Taşıyan Bir Sözleşme Yapılmalıdır
  4.  Müşterek Mülkiyet Payına Tanımlanan Devrelerde Yararlanma Hakkının İrtifak Hakkına Bağlanması
  5. Kat Mülkiyeti Kanunu m.57’de devre mülk hakkı tanımlanırken, bu hakkın müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olduğu belirtilmiştir. Devre mülk hakkı, diğer tüm irtifak haklarında olduğu gibi resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil ile kurulur. 

Devremülk Hakkı Nasıl Son Bulur

  • Hak sahipleri rızayla devre mülk haklarını sona erdirebilirler. Yani devre mülk sözleşmesi belli bir süreye bağlanmışsa ise bu sürenin dolmasıyla devre mülk hakkı da ortadan kalkacaktır. Yine ortaklar anlaşarak devre mülk ortaklığını sona erdirebilirler.
  • Devre mülk taşınmazın tamamen yok olması veya mesken niteliğini kaybetmesi ya da kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi bağımsız bölümde kurulmuş ise kat mülkiyetinin veya kat irtifakının sona ermesi durumlarında da devre mülk hakkı sona erecektir.
  • Devre mülk konusu taşınmazın kamulaştırılması haliyle de bu hak son bulacaktır. 

Devremülk Hakkından Cayma Nasıl Olur?

Devre mülk sözleşmesi imzalayan tüketiciler zaman zaman devre mülk sözleşmesini imzaladıktan sonra iptal etmek istemektedir. İlgili kanun ve yönetmelik hükümleri gereğince tüketici, devre mülk sözleşmelerinin kurulmasından itibaren 14 gün içinde herhangi bir sebep göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin devre mülk sözleşmesinden cayma hakkına sahip olmaktadır. Bu şekilde yapılan devre mülk iptali hukuki anlamda sonuç doğursun isteniyorsa bu bildirim mutlaka ama mutlaka noter kanalı ile yapılmak zorundadır. Bu konuda uygulamada hatalar yapıldığı görülmektedir. Mektup, e-mail, sms gibi yollarla devre mülk sözleşmesinden cayma işlemi yapılmaması gerekmektedir.

14 gün geçtikten sonra da cayma hakkı kullanılabilir. Şöyle ki; Satıcının devre mülk sözleşmesinin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek mecburiyeti vardır. Bu formunun verilmemesi veya formdaki bilgilerin eksik olması gibi kanun ve yönetmelikte belirtilen hususlara aykırılık olduğu takdirde, tüketici, sözleşmenin iptali için on dört günlük süreyle bağlı olmamaktadır. Bu durumda tüketici, devre mülk sözleşmesinden cayma hakkını her halükarda on dört günlük sürenin bittiği tarihten itibaren bir yıl süre ile kullanabilmektedir. Yani devre mülk sözleşmesinden cayma hakkı bir yıl süreyle uzamaktadır.

Görevli Mahkeme: Yargıtay bu hususta “Devre mülk hakkı kat mülkiyeti kanununda düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir haktır. Mevcut uyuşmazlığın Tüketici Mahkemelerinde görülmesi için davaya konu sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekli olmayıp, şekil şartına uyulup uyulmadığı hususunun Tüketici Mahkemesince tartışılarak devre mülk sözleşmesinin iptaliyle ilgili bir karara varılması gerektiğinden, 4077 sayılı yasa kapsamındaki uyuşmazlığın Tüketici Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.” İfadeleriyle Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğunu vurgulamaktadır.

Yetkili Mahkeme : Yargıtay’a konu olan bir dava, taraflar arasında düzenlenen devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin iadesi ve senetlerin iadesi istemine ilişkin olup, ilgili kararda, “…28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 73/5. maddesinde tüketici davalarının tüketicinin yerleşim yerinin bağlı bulunduğu mahkemelerde de açılabileceği hükmü düzenlenmiştir. Somut olayda, dava, taraflar arasında düzenlenen devremülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin iadesi istemine ilişkin olup, dava dilekçesi ve dosya kapsamından taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda uyuşmazlığın, davanın ilk açıldığı yer mahkemesi olan…….e görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.” İfadelerine yer verilmiştir. Görüldüğü üzere devre mülk sözleşmeleri ile ilgili davalarda tüketicinin yerleşim yeri yetkili olmaktadır.

Ancak Yargıtay bir başka kararında, “Dava, taraflar arasında düzenlenen devre mülk sözleşmesinin ve bu sözleşmeye dayanan tapunun iptali istemine ilişkindir….dava konusu devremülkün devrine ilişkin tapu kaydının iptali ile davalı adına tesciline istemine ilişkindir. Dolayısıyla uyuşmazlığın bu haliyle, kamu düzenine ilişkin, kesin yetki ve taşınmaz üzerindeki ayni hak iddiasına ilişkin yetkiyi düzenleyen HMK’nın 12. maddesi kapsamında kaldığı anlaşılmaktadır.” Şeklinde hüküm kurmuş ve devremülkün devrine ilişkin tapu kaydının iptali ve tescili istenen davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu belirtmiştir.